¿Cuánto efectivo sale de vuelta del negocio?
Compra, remodela, renta, refinancia. Modela el refi con retiro de efectivo y mira cuánto se queda atrapado.
La propiedad
El refinanciamiento
Renta y gastos
Efectivo del refi
$204,000
Capital que queda en el negocio
$1,000
Casi: queda una porción pequeña en el negocio.
Préstamo nuevo
$210,000
Resultados
Pago después del refi
$1,799
Flujo después del refi
+$401
Plusvalía restante
$70,000
El refi es todo el juego
Un negocio BRRR vive o muere en el refinanciamiento. La mayoría de los programas con retiro de efectivo prestan hasta el 75% del valor después de remodelar. Si eso cubre lo que metiste, tu capital queda libre para el siguiente negocio. Si no, la diferencia se queda estacionada en la propiedad.
Los dúplex y bungalows de ladrillo de Milwaukee están hechos para esta jugada: margen real entre el valor actual y el remodelado, y rentas que cargan el pago nuevo. En Florida el margen es más delgado y el seguro se come el flujo después del refi, así que los negocios que funcionan suelen ser remodelaciones más pesadas. En cualquier caso, presupuesta unos seis meses de costos de mantener la propiedad: la mayoría de los prestamistas piden ese tiempo antes del retiro de efectivo.
¿Listo para correrlo en serio?
Reviso Milwaukee y Florida Central todos los días y marco las propiedades donde la matemática de remodelación sí funciona. Dime qué buscas.
¿Qué significa BRRR?
Compra, remodela, renta, refinancia (buy, rehab, rent, refinance). Compra debajo de mercado, renueva, coloca un inquilino y refinancia sobre el valor nuevo para sacar tu capital, y repite.
¿Qué LTV debo modelar?
El 75% del valor después de remodelar es el estándar en programas de inversionista. Haz la prueba de estrés al 70%. Si el negocio solo funciona al 80%, es frágil.
¿Cuánto espero para refinanciar?
La mayoría de los prestamistas piden seis meses como dueño antes de un refi con retiro sobre el valor nuevo. Planea costos de mantenimiento al menos para ese tiempo.
¿Y si no puedo sacar todo?
Casi todos los negocios dejan algo adentro. La pregunta es si el flujo y la plusvalía que conservas lo justifican. Recuperar el 80% con flujo positivo sigue siendo buen negocio, solo que no infinito.
Más calculadoras
Cada número aquí es un estimado para planear: no es una cotización, ni una tasa garantizada, ni asesoría de préstamos. Soy broker, no prestamista. Cuando estés listo, te conecto con prestamistas de confianza que pueden cotizar tu escenario exacto.